Vzhledem k tomu, že se blíží účinnost nového občanského zákoníku (dále jen NOZ) vyvstává řada otázek týkající se změn u bytového spoluvlastnictví. Tyto změny se dotknou mimo jiné také stanov společenství vlastníků jednotek.
V NOZ bytové spoluvlastnictví je upraveno v § 1158 – 1222, na společenství vlastníků se jako na právnickou osobu podpůrně vztahují ustanovení NOZ o spolku (§ 1221).
NOZ klade mnohem větší důraz na stanovy společenství vlastníků, jakožto na jakýsi “vnitřní předpis”, jehož obsah je třeba individuálně přizpůsobit poměrům každého společenství. Každé společenstvím vlastníků by proto mělo pečlivě zvážit, která ustanovení stanov je vhodné s účinností NOZ změnit.
NOZ ukládá těm společenstvím vlastníků změnit stanovy v těch částech, která odporují donucujícím ustanovením NOZ s tím, že takováto ustanovení pozbývají závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ (§ 3041 odst. 2).
Lhůta pro změnu stanov je 3-letá a společenství vlastníků musí změněné stanovy v této lhůtě doručit i příslušnému rejstříkovému soudu.
Je celá řada ustanovení, která budou muset společenství vlastníků ve svých stanovách změnit a to v závislosti na svých současných stanovách. Například:
- název společenství vlastníků musí obsahovat slova “společenství vlastníků” (dle ZOVB pouze “Společenství”)
- společenství vlastníků již nebude moci vykonávat správu jednotek a společných prostor domu (včetně jejich nájmu), které jsou v podílovém spoluvlastnictví všech jeho členů, neboť nejde o správu domu ve smyslu § 1194 odst. 1 NOZ; správu budou vykonávat v režimu klasického spoluvlastnictví všichni spoluvlastníci,
- prekluzivní lhůta k podání přehlasovaným vlastníkem žaloby proti rozhodnutí shromáždění je 3 měsíční (dle ZOVB byla 6 měsíční),
- ke zvolení členů výboru nebo předseda společenství vlastníků ( původní pověřený vlastník) je zapotřebí většina hlasů přítomných vlastníků jednotek na shromáždění
- nově lze rozhodovat mimo shromáždění vlastníků jednotek hlasováním tzv. per rollam vždy, kdy shromáždění nebude usnášeníschopné (vzorové stanovy umožnovaly tento způsob hlasování pouze o záležitostech vyžadujících souhlasu všech vlastníků): k schválení je zapotřebí většiny hlasů všech jednotek,
- sídlo společenství vlastníků musí být v domě, pro které společenství vzniklo(vzorové stanovy sice předpokládaly sídlo v domě, pro které společenství vlastníků vzniklo, protože však ZOVB v tomto směru mlčel, nezřídka kdy bylo sídlo společenství vlastníků jinde).
- modernizaci, rekonstrukci a opravě společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu, obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům, uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce vlastníka k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu (kde dle ZOVB bylo kvorum ¾ hlasů všech členů společenství vlastníků), již bude nově postačovat kvorum většiny hlasů vlastníků přítomných na shromáždění. Společenství vlastníků by proto mělo zvážit, zda je, pro hlasování o těchto změnách, praktické ponechávat ve stanovách vyšší kvorum, než určuje NOZ.
- NOZ nově nabízí i možnost zvolit do statutárního orgánu společenství vlastníků osobu, která není jeho členem.
Toto je výčet jen některých změn a nových ustanovení, která si vyžádají změny a doplnění současných stanov SVJ.
