Nový občanský zákoník (NOZ) stanoví poměrně podrobná pravidla pro stavební úpravy bytu, a to jak pro pronajímatele, tak pro nájemce.
Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.
Nedojde-li k dohodě podle předchozího odstavce, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží (§ 2250 NOZ).
Nájemce je povinen strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li hodnotu bydlení a
a) lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo
b) provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo
c) hrozí-li přímo zvlášť závažná újma.
V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce (§ 2259 NOZ). Vždy tedy platí, úprava bytu nesmí vést ke snížení hodnoty bydlení.
Zahájení stavebních prací
Není-li vyžadován souhlas nájemce k provedení úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu vyžadující vyklizení bytu, má pronajímatel právo započít s prováděním prací až poté, co se vůči nájemci zaváže poskytnout přiměřenou náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu (§ 2260 odst. 1).
Nevylučují-li to okolnosti případu, sdělí pronajímatel nájemci nejméně 3 měsíce před zahájením prací alespoň:
a) povahu těchto prací,
b) předpokládaný den jejich zahájení,
c) odhad jejich trvání,
d) nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a
e) poučení o následcích odmítnutí vyklizení.
Zároveň se pronajímatel zaváže k přiměřené náhradě nákladů s vyklizením bytu spojených a uvede, jakou zálohu na takovou náhradu nabízí (§ 2260 odst. 2 NOZ).
Vyklizení bytu
Neprohlásí-li nájemce pronajímateli do 10 dnů po oznámení, že byt na požadovanou dobu vyklidí, má se za to, že vyklizení bytu odmítl (§ 2260 odst. 3 NOZ). Pozor, zde je tedy předvídáno odmítnutí vyklizení bytu při nekonání ze strany nájemce s důsledkem možnosti pronajímatele podat soudu ve lhůtě do 10 dnů ode dne nájemcova odmítnutí návrh na rozhodnutí o takovém vyklizení, jinak právo na vyklizení bytu zaniká. Přitom platí, že prokáže-li pronajímatel:
a) účelnost úpravy, přestavby nebo jiné změny bytu nebo domu a
b) nezbytnost vyklizení bytu,
soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí (§ 2262 NOZ).
Ještě je třeba zvláště upozornit, že, je-li nutné byt vyklidit na dobu nejdéle jednoho týdne, postačí oznámení nájemci alespoň 10 dnů před zahájením prací a současně se lhůta pro vyjádření nájemce zkracuje na 5 dní (§ 2261 NOZ).
Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. Nesouhlasí-li pronajímatel se změnou, která je nezbytná vzhledem k zdravotnímu postižení nájemce, člena jeho domácnosti nebo jiné osoby, která v bytě bydlí, aniž má k odmítnutí souhlasu vážný a spravedlivý důvod, nahradí pronajímatelův souhlas na návrh nájemce soud. U těchto případů NOZ nestanoví žádné lhůty, podobně jako je tomu u stavebních úprav v režii pronajímatele.
Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá (§ 2263 NOZ), toto lze doporučit ujednat předem v písemné podobě.
Vady a poškození
Zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.
Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá (§ 2264 NOZ).
Pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného (§ 2265 NOZ).
Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá, má nájemce právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, představuje-li prodlení pronajímatele při odstranění poškození nebo vady nebo samo poškození nebo vada hrubé porušení povinností pronajímatele (§ 2266 NOZ).
Neodstraní-li nájemce poškození nebo vadu způsobené okolnostmi, za které odpovídá, odstraní je na náklady nájemce pronajímatel (§ 2267 NOZ).
Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně, brání-li užívání bytu právo třetí osoby. Ustanovení o poškození nebo vadě bytu se použijí obdobně také tehdy, brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona (§ 2268 NOZ).
Možná nad rámec pojednávané problematiky stavebních úprav v bytě je vhodné upozornit na povinnost nájemce oznamovat pronajímateli:
a) svou nepřítomnost v bytě delší než 2 měsíce, nebo
b) obtížnější dostupnost bytu po uvedenou dobu.
Současně nájemce uvede osobu, která bude schopna vstup do bytu pro případ nezbytné potřeby zajistit. Nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel ze zákona.
Nesplní-li nájemce zde uvedené povinností, považuje se jeho jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma (§ 2269 NOZ). Riziko vzniku vážné újmy tak nese nájemce, na jehož uvážení zůstává splnění uvedené oznamovací povinnosti (§ 2269 NOZ).
Zdroj: Martin Kroh, ČSRB
