S tímto problémem se potýkají jak bytová družstva, tak SVJ, v polovině května se jím zabývala i konference o bydlení.
Pořádalo ji Sdružení nájemníků ČR (SON) spolu s ČSRB (Česká společnost pro rozvoj bydlení). Příspěvek, který ve zkrácené verzi přinášíme, se týkal neplatičů a vymáhání dluhů, tedy palčivých otázek, kterým musí bytová družstva i SVJ stále čelit.
Problémy bytových družstev a SVJ vyžadující řešení legislativní cestou:
- problematické vymáhání dluhů vznikajících při užívání bytů,
- soužití s nepřizpůsobivými spoluobčany,
- nové právní předpisy (zejména NOZ a ZOK) komplikují činnost, nebo dokonce ohrožují fungování a existenci BD a SVJ,
- nejasnost a nejednoznačnost některých ustanovení nových právních předpisů, chybějící přechodná ustanovení a neustálený výklad nových předpisů.
Dluhy existenčně ohrožují bytová družstva, a zejména společenství vlastníků. Problém dopadá na BD i SVJ ve všech regionech.
Průzkum Svazu českých a moravských družstev týkající se dluhů v roce 2014
Údaje jsou za cca 371 000 spravovaných jednotek (družstevní byty i byty ve vlastnictví jednotlivců) a pohledávky tvoří celkem 337 000 000 Kč. Z toho nedobytné pohledávky činí cca 24 000 000 Kč (nedobytnost z důvodu existence jiné zástavy v přednostním pořadí, zejména hypoteční banky).
Příčiny takového stavu
- BD ani SVJ nemají přednostní právo při uspokojování pohledávek v exekučním ani insolvenčním řízení, problémy nastávají zejména v případech, kdy má dlužník více věřitelů,
- při rozvrhu mají před BD a SVJ přednost jiní věřitelé (zejména banky); hypoteční banky mohou do exekučního řízení přihlásit dokonce pohledávky nezažalované,
- jestliže je dlužník v úpadku a je mu schváleno oddlužení, dochází k redukci pohledávek až na 30%,
- SVJ a ostatní vlastníci domu po 1. 1. 2014 nemají ani zákonné zástavní právo k jednotce,
- přechod dluhu při převodu družstevního podílu nebo bytu na nabyvatele není v NOZ a ZOK řešen dostatečně určitě – vznikají výkladové problémy o rozsahu přechodu dluhů, a to zejména při nucených prodejích jednotek a družstevních podílů.
Co by situaci mohlo změnit
- novela OSŘ, insolvenčního zákona a exekučního řádu, které zajistí úhradu pohledávek BD a SVJ při nucených prodejích družstevních podílů a jednotek (přednostní právo),
- novela insolvenčního zákona, která zajistí, že se redukce pohledávek v oddlužení nebude týkat pohledávek BD a SVJ z bydlení; zpřísnění kriterií pro oddlužení,
- novela NOZ, která znovu zavede zákonné zástavní právo k jednotce (v závislosti na předchozím bodě),
- novela NOZ a ZOK, která odstraní výkladové nejasnosti týkající se přechodu dluhů.
Ustanovení NOZ a ZOK komplikující činnost a ohrožující existenci BD a SVJ
- problematika přebírání úvěrů na domech nově vznikajícími SVJ,
- požadavek § 731 ZOK – 100% souhlasu členů BD se změnou stanov (zásah do autonomie družstev, souhlas nelze získat, právní úprava neřeší velká BD se shromážděním delegátů),
- výše vypořádacího podílu při skončení členství v BD (tržní ceny družstevního podílu jsou nižší než vklady členů, BD nemají jak prostředky pro výplatu vypořádacího podílu získat),
- nemožnost zakládání SVJ v domech, kde nebude dosaženo 100% souhlasu vlastníků (způsobí blokaci převodů a solidární ručení za dluhy spojené se správou domu).
Situaci dále komplikuje nejasnost a nejednoznačnost některých ustanovení nových právních předpisů, chybějící přechodná ustanovení a neustálený výklad nových předpisů.
Inspirace ze zahraničí
Rakousko: přednostní právo pro uspokojování pohledávek (podmíněné podáním žaloby na úhradu dluhů), nejsou-li pohledávky uspokojeny, přechází povinnost k jejich úhradě na nabyvatele bytu.
Německo: převod bytů lze omezit souhlasem ostatních vlastníků bytů (souhlas lze odepřít jen z důležitých důvodů); přednostní právo pro uspokojování pohledávek (limitováno do 5 % hodnoty bytu).
Francie: byt není možné zcizit, aniž by byly uhrazeny závazky vůči společenství.
Švédsko: převod družstevního podílu podmíněn souhlasem družstva (nesmí být odepřen, je-li nabyvatel schopen plnit podmínky stanov a dá se předpokládat, že bude plnit své závazky vůči družstvu); v některých družstvech je jednou z podmínek členství také trvalé bydlení vlastníka družstevního podílu; přednostní právo na uspokojení pohledávek (podmínkou je informování zástavního věřitele o prodlení s alespoň 1 měsíční platby po dobu více než 14 dnů).
Norsko: společenství schvaluje nabytí jednotek do vlastnictví dalších osob; dluh je spojen s družstevním podílem.
Estonsko: insolvenční správce může rozhodnout o přednostním zájmu na uspokojení.
Zdroj: Mgr. Kateřina Horáková, SČMBD
