Příprava daňového přiznání pro daň z nabytí nemovitosti přináší dilema – určit daň na základě znaleckého posudku nebo směrné hodnoty? A pokud si zvolíme směrnou hodnotu, jak se v ní proboha vyznat?
Dnešní článek přináší přehled základních rozdílů mezi znaleckým posudkem a směrnou hodnotou. Druhá část se stručně věnuje postupu jak vyplnit formulář určení směrné hodnoty a upozorní na možná úskalí, která při jejím použitím mohou vzniknout.
- Jak začít
Na začátku je nejdůležitější určit, zda budete chtít pro daňové přiznání použít posudek odhadce, nebo si sami určíte směrnou hodnotu. Obojí má své výhody i nevýhody.
V případě, že byt prodáváte sami, bude pravděpodobně nejjednodušší využít posudek. Jeho cenu můžete odečíst od základu daně. Vyžaduje to však velké množství času. Musíte vyhledat odhadce, domluvit schůzku, absolvovat ji, převzít hotový posudek (pozor na dostatek času, rozhodně není dobré honit posudek na poslední chvíli) a to nejdůležitější, počítat s ním při tvorbě kupní smlouvy a advokátní úschovy. V kupní smlouvě se při úschově standardně uvádí celková částka, která zůstane na účtu pro odvod daně. Pokud se rozhodnete, že budete nárokovat proplacení posudku, musíte částku odpovídající odečtení posudku vyčlenit stranou. Zde je důležité si uvědomit, že cena posudku se neodečítá od konečné daně, ale od základu daně. Uveďme si příklad.
Prodali jste byt za 2.000.000 Kč. Odhadcem byl byt oceněn na 1.950.000 Kč. Finanční úřad zvolí vyšší částku (vždy volí tu vyšší) a stanoví předepsanou daň na 80.000 Kč. Posudek Vás bude stát např. 4.000 Kč. Po odečtení posudku bude FÚ vyměřovat daň z částky 1.996.000 Kč. Výsledná daň vychází 79.840 Kč.
Pokud bychom chtěli nárokovat ušetřený rozdíl, museli bychom mít buď ve smlouvě přesně určenou částku, která půjde z advokátní úschovy na účet FÚ (př. 79.840 Kč) a nebo mít v úschově připravenou částku spočtenou na základě sjednané ceny (80.000 Kč) a počkat, až nám FÚ našich ušetřených 160 Kč vrátí. Vzhledem k tomu, že některé finanční úřady momentálně zpracovávají přiznání teprve z roku 2012, bude to ještě nějaký ten měsíc trvat. Ovšem při výši ušetřené částky to asi většinu lidí nechá chladnými.
- Kolik vlastně zaplatím?
Pro vyměření daně se používá vždy vyšší částka. U sjednané ceny (konečná cena v kupní smlouvě) a zjištěné ceny (odhad) je rozdíl jasně patrný. U srovnávací daňové hodnoty musíme sečíst orientační směrné hodnoty všeho, co se prodeje týkalo. Např. byt, garáž, nebytový prostor typu garáž, pozemky, atd. Orientační hodnoty se sečtou a porovnají se sjednanou cenou. Pokud je nižší, máme prakticky vyhráno. Daň vyměříme ze sjednané ceny. Pokud je velmi podobná, bude potřeba počkat, jak to vidí finanční úřad. Nutno podotknout, že kalkulačka je opravdu orientační a někdy se na ní zobrazují dost zajímavé hodnoty. V případě, že je směrná hodnota vyšší odvedeme daň dle sjednané ceny a počkáme, až nás FÚ vyzve k doplacení.
Konečnou částku se můžeme dozvědět za dost dlouho a proto je v tomto případě lepší použít posudek, který situaci rozhodne prakticky okamžitě.
V případě časového presu je směrná hodnota v mnoha ohledech lepší. I když nastudování problematiky stojí v počáteční chvíli hodiny a hodiny času, zkušený pracovník realitní kanceláře dokáže vytvořit směrnou hodnotu i na počkání. Některé realitní kanceláře nabízí v rámci svých služeb i okamžitou přípravu daňového přiznání.
- Posudek versus směrná hodnota
Shrňme si tedy hlavní výhody a nevýhody jednotlivých postupů. Posudek je výhodný, pokud nemovitost prodáváte na vlastní pěst a použití směrné hodnoty je pro Vás příliš složité, popř. se jedná o nemovitost, kde je posudek nutností. Výhodou je jasné stanovení ceny ještě před odvedením daně a tudíž nás už případné dodatečné vyčíslení nečeká. Nevýhodou je dlouhá doba vyhotovení, vysoká cena popř. obojí najednou. I když je možné posudek uplatnit jako uznatelný výdaj, ušetříme maximálně stokoruny.
Výhodou směrné hodnoty je rychlost zpracování a její cena. Pokud si ji uděláme sami, je zadarmo. Pokud využijeme odborných služeb RK, vychází několikrát levněji než posudek. Pokud máme k dispozici kupní smlouvu a vyrozumění z katastru nemovitostí, lze připravit přiznání prakticky během půl hodiny (jedná-li se o běžný případ). Nevýhodou je vysoká náročnost a čas na nastudování problematiky, případné konzultace s finančním úřadem, nejasné vyčíslení daně (pokud orientační hodnota vychází velmi podobně jako sjednaná cena) a nemožnost aplikovat na směrnou hodnotu uznatelný výdaj (i když zrovna v tomhle případě na tom člověk rozhodně nevydělá).
- Směrná hodnota
S nástupem nového občanského zákoníku bylo daňovým poplatníkům umožněno použít pro výpočet daně tzv. směrnou hodnotu. Jedná se o paušální a tabulkový výpočet, který bere v úvahu např. cenové mapy obce, umístění bytu v budově, příslušenství nebo věk budovy. To vše dle daných tabulek. Obzvlášť pak klade důraz na pozemky, které se s bytem pojí. Nejčastěji to bývá „zastavěná plocha a nádvoří“, nebo „ostatní plocha“.
Formulář existuje v papírové verzi nebo jako interaktivní formulář na stránkách finanční správy. Online verze, která se po vyplnění exportuje do PDF, je mnohem příjemnější, protože pomáhá v orientaci co je potřeba vyplnit a co ne.
Dělí se na dvě části – určení SH u samotné nemovitosti (byt, garáž a doplňková stavba, rodinný dům a rekreační chalupa, rekreační chata a zahrádkářská chata) a určení SH u všech pozemků, na kterých se nemovitost nachází. Existuje několik typů pozemků, kde směrná hodnota nelze určit. Ve většině případů to bude situace, kdy se prodává byt s podílem na zahradě, na které roste strom. V tom případě je tento pozemek považován za pozemek s trvalým travním porostem a k určení daně musíme použít odhad. Převodce buď může vzít sekeru, porazit strom a použít směrnou hodnotu, anebo absolvovat anabázi s vytvořením posudku. Ovšem představa, že pracovník finančního úřadu jde preventivně kontrolovat výskyt stromů na všech pozemcích, je trochu úsměvná.
- Směrnou hodnotu nelze určit u:
• lesní pozemek s lesním porostem
• pozemek, který je vodní plochou
• pozemek, na kterém je stavba hromadné garáže
• pozemek, na kterém je nedokončená stavba
• pozemek, na kterém je zřízena jiná stavba než stavba rodinného domu (příp. stavba, která je rozdělena na jednotky), stavba pro rodinnou rekreaci, stavba garáže a doplňková stavba
• pozemek, ke kterému je zřízeno právo stavby (§ 1240 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)
• pozemek, na kterém je trvalý porost
Samotné vyplnění směrné hodnoty není nic lehkého. Ti z nás, kteří v mládí podlehli kouzlu knih typu gamebook mají nepatrnou výhodu v orientaci. Jednotlivé položky jsou vysvětleny v pokynech, pojďme se však podívat na některé body, které by mohly dělat problém, nebo minimálně alespoň zmást.
- Interaktivní formulář Určení směrné hodnoty pro byt:
Řádek 07 – Převáděný podíl na bytu: Znamená vlastně kolik z bytu prodáváme. V 95% to bude celý byt, tedy 1/1. Pokud je na bytě víc vlastníků (pozor manželé nyní odvádějí daň dohromady, jejich podíl bude společný), napíše se podíl dle počtu prodávajících (např. pan Novák 1/2, paní Nováková 1/3 a pan Novák mladší 1/6).
Řádek 10 – Stáří stavby: z dostupných zdrojů co nejpřesněji zjistit, kolik je dotyčnému domu let
Položky 22 – 40: co nejpřesněji zanést skutečný stav, obzvlášť si udělat jasno v rozdílu mezi patrem a nadzemním podlažím. Rozdíl mezi přízemím a prvním patrem je u směrné hodnoty i 150.000 Kč (a to už se na dani podepíše).
- Interaktivní formulář Určení směrné hodnoty pro pozemek:
Řádek 03 – parcelní číslo: dle pokynů lze do pole vypsat všechna čísla pozemků stejného typu a sečíst jejich výměry do řádku 04. Ovšem z úst pracovníků finančního úřadu můžeme slyšet i verzi, že je potřeba pro každý jednotlivý pozemek vlastní formulář (měla jsem případ, kdy se k bytu vázalo 13 pozemků, nejmenší měl výměru 2 m2). Vzhledem k tomu, že dosud odevzdaná přiznání nebyla ještě ani zpracována, dozvíme se správnou odpověď nejspíš až příští rok. Nicméně pokud mají pozemky stejnou hodnotu dle cenové mapy, nebo pokud odpovídají stejnému popisu (řádky 42-48), nevidím důvod, proč by nešlo všech 13 pozemků napsat do jednoho formuláře. Při generování PDF se výčet pozemků objeví jako poznámky na konce formuláře.
Řádek 05,06 – převáděný podíl na pozemku: pokud prodáváme celý pozemek, bude situace stejná jako u bytu. Pokud se jedná o pozemky, které jsou součástí nějaké budovy, uvedeme náležící spoluvlastnictví podíl (dle katastru).
Řádek 07 – 13: zde je důležité vědět, že pokud se jedná o pozemek zastavěná plocha a nádvoří, je nutné zaškrtnou políčko číslo 13, přestože se může zdát, že některá pole platí. Tím se nám totiž otevřou další pole, kde můžeme zaškrtnout bod 18 – „je evidován v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří“.
Řádek 18 – 24: i když to není vidět na první pohled, „správných“ odpovědí může být v těchto polích víc. Nejčastěji se jedná o 18, 19 a 20.
Řádek 28 – 35: u běžných případů nepoužíváme
Řádek 36 – V obci je platná CMSP: přehled cenových map je dostupný na internetu. Pokud obec mapu nemá, přejde se k posledním bodům, kde se co nejpřesněji určí povaha a umístění pozemku.
Řádek 37 – 40: v 95 % naštěstí zaškrtáváme řádek 40.
Řádek 39: jeho význam lze nalézt v NOZ: 39dle § 5 odst. 2 písm. c) vyhlášky č. 419/2013 Sb. který tvoří jednotný funkční celek s pozemky, které nejsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků obce v měřítku 1 : 5000 stejnou cenou jako tento pozemek, s výjimkou cenové mapy v měřítku podrobnějším, která umožňuje samostatné uvedení cen pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených.
Zdroj: 100reality.cz
