Po přijetí zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ”), nastaly v úpravě bytového spoluvlastnictví zásadní změny. Jedná se především o změnu ve vymezení jeho předmětu. Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictvím nemovité věci (pozemku), jehož součástí je dům rozdělený na jednotky.
Jednotka jako věc nemovitá je nově pojata šířeji, zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci (pozemku, společných částech domu) vzájemně spojené a neoddělitelné, a představuje jediný vlastnický objekt s povahou nemovité věci. Dům již není samostatnou věcí. Soubor jednotek tvoří bytové spoluvlastnictví.
Jednotka podle NOZ
Podle nové právní úpravy jednotka zahrnuje byt, společné části (tj. podíl na pozemku a podíl na společných částech). Pokud je dům postaven na pozemku jiného vlastníka, převažují názory, že i takový dům lze rozdělit na jednotky. Jednotka potom zahrnuje byt a podíl na společných částech, avšak nikoli podíl na pozemku, který je ve vlastnictví jiného vlastníka. Nový občanský zákoník již neřeší výslovně práva k pozemku, tak jako tomu bylo v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále také „ZOVB”).
Na novou situaci reagují i předpisy katastrální existencí tzv. „nových jednotek” podle NOZ.
Pro zápis vlastnictví jednotek podle NOZ a spoluvlastnictví domu do katastru se zakládají:
- list vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví s názvem „Vlastnictví nemovitosti s jednotkami vymezenými podle občanského zákoníku” a
- listy vlastnictví pro vlastnictví jednotky s názvem „Vlastnictví jednotky vymezené podle občanského zákoníku”.
Předkupní právo se na byty dle NOZ nevztahuje
Bytové spoluvlastnictví může nově podle NOZ vzniknout
- v domě, který je součástí pozemku (tj. není sám o sobě nemovitou věcí, nýbrž je součástí pozemku jako věci nemovité). To platí v případě rozdělení domu, který se ke dni účinnosti NOZ stal součástí pozemku.
- v domě, který je sám o sobě nemovitou věcí (tj. není součástí pozemku, na němž je postaven). V případě, kdy dům s jednotkami byl ke dni účinnosti občanského zákoníku postaven na pozemku jiného vlastníka, nestává se součástí pozemku a sám o sobě je nemovitou věcí (viz přechodná ustanovení § 3054 a 3055). Nelze vyloučit, že dům se ke dni účinnosti NOZ nestal součástí pozemku a bude rozdělen jako nemovitá věc ve smyslu § 3055 NOZ bez vztahu k pozemku.
- při rozdělení nemovité věci (pozemku s domem na něm postaveným) po dni nabytí účinnosti občanského zákoníku rovněž nelze vyloučit, že v některých případech půjde o dům postavený na pozemku jiného vlastníka, přičemž dům nebude součástí pozemku, nýbrž např. bude součástí práva stavby, které je rovněž věcí nemovitou (§ 1240 a násl.NOZ).
NOZ vychází obecně ze superficiální zásady (tj. že povrch ustupuje půdě). V textu ustanovení o bytovém spoluvlastnictví tak není obsaženo řešení obdobné § 21 ZOVB, tedy není zde obsažena povinnost vlastníka pozemku odlišného od vlastníka stavby nabídnout pozemek zastavěný domem rozděleným na „nové jednotky” vlastníkům těchto jednotek. Na takto vzniklou situaci nepamatují ani přechodná ustanovení NOZ. Vzájemné předkupní právo vlastníka stavby a vlastníka pozemku upravené v § 3056 se pro bytové spoluvlastnictví nepoužije. K tomu viz výkladové stanovisko č. 19 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti :
„Předkupní právo dle ustanovení § 3056 odst. 1 NOZ se nevztahuje k bytovým jednotkám.”
Z výše uvedených důvodů vznikají v praxi různé situace, kdy pozemky pod rozdělenými domy kupují mimo jiné i SVJ. V takovém případě se jedná o nabývání majetku podle § 1195 NOZ. Předmětem právních rozborů je v současné době otázka, zda SVJ může (z hlediska své omezené svéprávnosti) nabýt pozemek pod domem. Zda tedy takové nabytí je v souladu s účelem této právnické osoby, zda se jedná o činnost spojenou (související) se správou nemovité věci (domu). Názory na tuto otázku nejsou jednotné, nicméně fakticky má řada SVJ již takové pozemky zapsány v katastru nemovitostí. Vzhledem k tomu, že i bývalá úprava připustila cestou judikatury nabytí pozemků SVJ (tehdy pozemků souvisejících, nikoli zastavěných), nemusí být tento nový přístup nutně v rozporu se zákonem. V takovém případě uzavírá smlouvu SVJ a o nákupu rozhoduje shromáždění většinou určenou ve Stanovách.
Jednotky podle ZOVB
V případě domu rozděleného podle původní úpravy v ZOVB, tedy rozděleného před 1. 1. 2014 je situace jiná. Jednotkou je byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle ZOVB. Ten rovněž stanovil, co se rozumí bytem a nebytovým prostorem.
S ohledem na ustanovení § 3063 NOZ, existují i po jeho účinnosti a zrušení ZOVB nadále tzv. „staré jednotky” vymezené podle ZOVB.
K tomu viz výkladové Stanovisko č. 16 Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti
„Od 1. 1. 2014 bude vlastník jednotky vzniklé před účinností NOZ (a vymezené dle již zrušeného ZOVB) převádět stále tuto (starou) jednotku, jak je zapsána v katastru nemovitostí.
K tomu, aby se vznik vlastnického práva ke všem jednotkám v domě řídil ZOVB, nebylo zapotřebí, aby došlo k převodu jednotky z vlastníka budovy na další osobu do 31. prosince 2013, ale stačilo, když bylo nejpozději s účinky k 31. 12. 2013 vkladem vloženo do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka budovy.
Jestliže došlo k zápisu prohlášení vlastníka domu vkladem do katastru nemovitostí s účinky nejpozději k 31. prosinci 2013, pak má po 1. lednu 2014 nájemce bytu – jednotky vymezené dle ZOVB, pouze předkupní právo k této jednotce při jejím prvním převodu dle § 1187 odst. 1 NOZ. Žádné jiné zákonné předkupní právo nájemce bytu nemá.”
K jednotce podle ZOVB tvořené bytem nebo nebytovým prostorem přináleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu ve smyslu § 8 ZOVB. (Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu.)
Pozemek je podle úpravy ZOVB samostatným předmětem vlastnického práva. Již v prohlášení muselo být uvedeno označení pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí.
Práva k pozemkům byla samostatně upravena v § 21 ZOVB zejména v odst. 1, kde bylo stanoveno:
„S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2). Ustanovení předchozí věty platí i pro původního vlastníka budovy a podílového spoluvlastníka pozemku.”
Ustanovení § 20 odst. 2 ZOVB stanovilo, že v případě, kdy je vlastník jednotky podílovým spoluvlastníkem pozemku, lze vlastnictví k jednotce převést pouze současně s převodem spoluvlastnického podílu na pozemku. Přechod vlastnictví k jednotce je podmíněn přechodem spoluvlastnického podílu na pozemku.
Podle úpravy obsažené v ZOVB byl tedy pozemek sice samostatným předmětem vlastnického práva, nicméně pokud byl vlastník stavby rovněž vlastníkem pozemku, byl povinen převést na vlastníka jednotky i odpovídající podíl na zastavěném pozemku. Tato povinnost platila i pro další vlastníky v případě převodu jednotky.
Pokud vlastník budovy nebyl vlastníkem pozemku, měl povinnost upravit práva k pozemku jinak.
Pro zápis vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví domu podle ZOVB do katastru se zakládají:
- list vlastnictví pro bytové spoluvlastnictví s názvem „Vlastnictví domu s jednotkami vymezenými podle zákona č. 72/1994 Sb.” a
- listy vlastnictví pro vlastnictví jednotky s názvem „Vlastnictví jednotky vymezené podle ZOVB.
V případě, že byly v domě vymezeny tzv. „ staré jednotky” (tedy dům byl rozdělen před 2.1.2014), dovozuje část odborné veřejnosti, že i v případě nakládání s těmito jednotkami se bude po 1.1.2014 ve vztahu k pozemkům stále postupovat podle již zrušených ustanovení zákona o vlastnictví bytů, jmenovitě § 21 a § 30 odst. 1. Tomu odpovídá i znění Návodu pro správu katastru nemovitostí Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, kde se stanoví, že při nakládání s jednotkami vymezenými podle ZOVB je nutné respektovat zejména ustanovení § 2, § 6, § 17 a 18, § 20, § 21, § 30 ZOVB. Tento názor je spíše většinový, nicméně není dosud přijímán definitivně, dá se ale očekávat, že z hlediska právní jistoty vznikajících vztahů bude přijímán. V tomto případě by tedy jednotliví vlastníci kupní nebo jinou smlouvou nabývali ideální podíly na pozemku podle velikosti svých podílů na společných částech domu.
Závěr
V případě jednotek zapsaných do katastru nemovitostí podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, se při dispozicích s jednotkou (převod či přechod, další výstavba jednotek v již rozděleném domě, změna jednotky formou změny prohlášení jednotky apod.) bude postupovat v souladu s ustanoveními § 2, § 6, § 17 a 18, § 20, § 21, § 30 ZOVB, tedy použijí se i ustanovení týkající se převodu či přechodu podílu na pozemku. To se bude vztahovat i na případy, kdy součástí prohlášení byl i pozemek související či navazující.
V případě jednotek zapsaných do katastru nemovitostí podle NOZ je určující, zda součástí společných částí ve smyslu § 1160 odst. 2 je i podíl na pozemku případně ve smyslu § 4 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím i pozemek související. Pokud tomu tak je, je v rámci dispozic s jednotkou disponováno i s pozemkem.
V případě, že byly po účinnosti NOZ zapsány jednotky jejichž součástí nebyl podíl na pozemku (byla rozdělena stavba, která není součástí pozemku), nejsou práva k pozemku výslovně upravena a je věcí dohody stran, jak budou postupovat. Žádoucí je nepochybně stav, aby se vlastníci jednotek stali i vlastníky pozemku. Otázku, zda lze pozemek převést do vlastnictví SVJ, vyřeší pravděpodobně až judikatura.
Převod ideální části pozemku vztahující se k určité jednotce, jinému vlastníkovi či více vlastníkům nelze vyloučit, je však třeba upozornit, že vzniknou komplikované spoluvlastnické vztahy, které bude třeba řešit podle obecných ustanovení o spoluvlastnictví.
Použití ustanovení o podílovém spoluvlastnictví
Bytové spoluvlastnictví je zvláštním druhem spoluvlastnictví, a proto na toto spoluvlastnictví dopadají (oproti předchozí úpravě v ZOVB) ustanovení o “klasickém“ spoluvlastnictví. Jedná se zejména o obecná ustanovení o spoluvlastnictví obsažená v ustanoveních § 1115–1120 NOZ a dále zejména ustanovení o správě společné věci, především § 1127 NOZ o solidární odpovědnosti z právního jednání týkajícího se společných částí nemovité věci. V předchozí úpravě (v § 3 ZOVB) bylo oproti tomu výslovně stanoveno, že ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se na vlastnictví bytů nepoužijí, není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka.
Zdroj: Verlag Dashöfer
